广州房产律师

        基本案情：买房人要求开发商承担逾期交房的违约责任、延期办证的违约责任。开发商提出，逾期交房是由于市政设施施工导致，开发商不应承担责任;延期办证是由于买房人未按约定向交纳大维修基金和契税，且拒绝补交多出面积的房款，因此提出反请求，要求买房人补交多出面积的房款并按约定交纳维修基金和契税。

    仲裁结果：开发商应承担逾期交房违约责任;驳回买房人的其他请求，驳回开发商的反请求。

    案件评析：买房人与开发商签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”本案中，开发商对逾期交房提出是因市政设施(包括水、天然气)施工造成的，但该理由不符合合同约定的因为国家政策原因可以顺延的情况，故不予支持，开发商应按合同约定向买房人支付逾期交房违约金。对于房产证的办理，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，双方在购房合同中约定：“因买房人原因造成房产证不能按时办理，买房人承担一切后果，并按已付房款0.5%向开发商支付违约金”。实际履行中，开发商已为出售房屋办理大证，并在约定的期限内两次以公告和发挂号信的方式要求买房人交付维修基金和契税，由于买房人拒绝履行此义务，导致开发商无法为其办理房产证，也即由于买房人的过错行为导致无法按约定办理房产证，故买房人此项请求不能得到支持。考虑到在延期办证方面，开发商也存在过错，即因其未按合同约定期限交付房屋，导致双方发生纠纷，因纠纷一直未解决，才发生买房人拒绝履行此后的相关义务，故对开发商的此项反请求不予支持。对于补交房款的反请求，因开发商一直未履行向买房人告知房屋实测结果的义务，买房人以此为由拒绝补交房款理由正当，故对开发商的此项反请求亦不予支持。

    哪些房产案件可向法院起诉

    1.凡以房产为标的的买卖、租赁、典当、建筑承包(包括勘察、设计、建筑)以及合建、代理、使用、转让、确权等民事行为发生的纠纷，均可以向人民法院提起诉讼，而且一般是房产所在地人民法院管辖。

    2.单位之间因行政调拨等原因引起的房屋纠纷，不属法院受理范围，当事人应向有关主管部门申请解决。因历史原因由行政划拨房屋使用权的，现房屋产权人要求收回房屋自用或要求明确租金的，可以向法院起诉，法院一般作为民事案件受理。

    3.因违章建筑引起的房产纠纷，因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，应由行政机关受理，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可作为行政案件提起诉讼。但当事人以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的邻里纠纷可作为民事案件向法院起诉。

    4.因为有关部门审批建筑执照不当，影响他人通风、采光引起的纠纷，一般应由原告向有关部门申请解决，也可向法院提起行政诉讼。

    5.有关私房落实政策的案件，如私房社会主义改造中的问题，建国初期由有关部门代管的房产问题，落实华侨及港、澳、台胞私房政策的问题等，原告应向当地落实私房政策部门或有关主管部门申请解决。但有关部门按私房落实政策先落实了房产后又撤销的，当事人对撤销的具体行政行为不服，可以向法院提起行政诉讼。