广州房产律师

　　从最初信誓旦旦的承诺交房，到后来的“不能交付”。 在房产行业，延期交房普遍存在，购房者有苦难言，开发商却理直气壮。本文教你如何向延期交房说不。

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新闻背景

　　现在有能力买房，本来是一件高兴的事儿，但是在买房的过程当中，似乎总是难免出现这样或者那样的问题。

　　严重一点的情况有房款被骗、房屋有质量缺陷、房屋结构被改等等，与这些问题相比，开放商延期交房看起来似乎无关紧要。

　　但是，咱们有句俗话，说这牙痛不是病，痛起来真要命。这延迟交房就像是牙痛，表面上看起来似乎无关紧要，但是如果遇上了，实际上也会让人饱受困扰。尤其是对那些买房等着结婚的人来说，这延期交房可能就会影响他们的幸福计划。

　　2010年的3月15日，沈阳市民张先生就在一处没有竣工的工地上举办了自己非常简单的婚礼，张先生说他没有作秀的意思，他只是想通过这种方式给延时交房的开发商施加一 (论坛 新闻)些压力。听起来，这婚礼的确有些悲壮，当然也是张先生的无奈之举。其实，据了解，很多楼盘在交房的过程中都会存在延时交房的情况，甚至有一种说法，说延时交房就是交房过程中的小感冒，非常普遍。那么，开发商为什么会延期交房?购房人在延期交房的维权之路上面临哪些难题?购房人该如何更有效的维护自己的权利?

记者调查

　　上个星期五(1月7日)，天天315节目组收到北京王女士来信。在信里，王女士就说到了她所遭遇到的延期交房的问题。2007年8月份，王女士从北京红森投资有限公司买了一套居室的房子，面积99.14平方米，每平方米8000多元，以首付50%的方式与公司签订了购买合同，合同约定，房子会在2008年12月份前交付使用，但是，离约定的交房日期已经过去了两年，开发商却一拖再拖到现在还没有交房，甚至都没有给出一个交房的确定时间，王女士越等越着急。

　　一个房子拖了两年多还没有交房，实在让人挺着急。接到王女士的投诉之后，记者也马上联系到了开发商北京红森投资有限公司的副总经理王经理。按照王经理的说法，有三个主要原因造成交房延期：第一，奥运施工对工程整体有一些耽误;第二，开发商与建筑方之间的资金矛盾，与周边小区协调的矛盾造成工程耽误;第三，相关审批过程到底需要多长时间他们无法确定。

律师答疑

　　那么，这些是否能成为延期交房的理由呢?购房人遭遇延时交房应该通过什么途径来维权，怎么维权?节目组请到了北京朝阳律师事务所的郑传锴律师，请他来给我们进行分析：

　　问题一：在房屋买卖的过程当中，类似这样的延时交房的情况多吗?

　　郑律师：这个问题是比较常见的，期房买卖往往存在开发商的计划(承诺)与实际操作存在偏差的情况。

　　问题二：遇到延时交房，开发商总是会给出各种各样拖延的理由。按照我们国家的相关规定，开发商应该什么时候交房是依据什么来确定?

　　郑律师：根据目前的状况，交房时间往往是根据实际完工及开发商相关手续的办理进度确定的。

　　问题三：开发商王经理给出了很多的理由，大概是三个。我们知道，如果是不可抗力引起的延时交房是合理的。那么，在这三个原因当中(第一、奥运施工对工程整体有一些耽误;第二、开发商与建筑方之间的资金矛盾，与周边小区协调的矛盾造成工程耽误;第三、相关审批过程到底需要多长时间他们无法确定。)是否有合理原因?按照规定，如果属于合理的延时理由，延长多长时间是不是也应该有所规定，总不能无限制的延长下去吧?

　　郑律师：合理与否是一个见仁见智的问题，每个人依据个人经验和视角不同，的出的结论也不同。至少我个人认为以上几个理由不属于法律上的不可抗力。

　　《合同法》第一百一十七条　【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

　　本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

　　上述三个理由，我认为不能定义为不可抗力。

记者调查

　　开发商以种种理由延时交房，但是，除去一些不可抗力是可以有一定时间的延时，其他理由都不成立。不过在平常的房屋买卖中，延时交房的情况并不少见。为了维护购房人的利益，我们也看到，现在的商品房购买合同里关于延时赔偿的问题也做了相关的规定，不过，真正能够按照合同上的规定拿到补偿的购房人不多，这赔偿的维权之路也充满艰辛。

　　北京王女士说她的合同上写明了延时交房有违约金，而且白纸黑字写得非常清楚。记者算了一笔账如果按照违约金算下来，王女士现在的违约金高达11万6800元.按照合同计算，仅仅王女士一家，现在的违约金就高达11万6800元，多延长交房一天，开发商就要多付违约金160元，这并不是个小数目。但是，节目组电话采访了开发商，从对方答复可以听得出来，开发商对如此高额的违约金似乎并不在意，并不着急。

　　据记者了解，在延时交房的案例当中，开发商最后按照合同赔付违约金的只是少数，大多数都以种种理由拖延甚至到最后都不了了之。关于违约赔偿的问题，郑律师也做了解答。

律师答疑

　　问题一：违约金依据的标准是什么?

　　郑律师：第一百零七条　【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。【特别提示】：继续履行合同与请求违约金并不冲突，也就是说房屋的买房在要求开发商交房的同时，也可以向其主张违约金。(应注意不要超过诉讼时效)

　　第一百一十五条　【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。(定金不得超过合同总价款的20%，超出的部分无效，并且注意必须是“定”字，才能适用定金法则)

　　问题二：我们看到，现在的房屋买卖合同对于开发商的约束力似乎并不大，比如赔偿并没有形成威慑力。这当中的原因是什么?

　　郑律师：我认为主要是源于合同法第一百一十四条【违约金】第二款 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二款的规定，也就是说约定的违约金超过实际损失的可以请求降低，而买房人的实际损失又很难举证。