广州房产律师

　　首次判决认定国十条房贷政策调整属于情势变更支持购房人退房的法律影响.

　　海淀法院在2010年7月29日判决审结一起房贷新政引发的买房纠纷，判决因新政无法贷款的买房人可以解除之前签订的房屋买卖合同。据悉，这是“新国十条”颁布后，本市法院对涉及楼市新政第三套房买卖纠纷作出的首个判决。

　　审理本案的法官对本案的判决做了点评，海淀法院法官认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。但合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除。

　　本案中，张先生与宋女士签订的存量房屋买卖合同是双方在平等、自愿基础上签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效的合同。对合同第四条商业贷款付款交易流程第项中关于银行贷款未获批准的理解，应结合存量房屋买卖合同的其他条款及房屋买卖行业惯例进行解释，是指因买受人一方自身原因所导致的银行贷款未获批准，而非指任何原因所导致的银行贷款未获批准。

　　根据中国人民银行及中国银行业监督管理委员会相关规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。据此，张先生家庭住房套数已达两套，其关于诉争房屋的买卖，为个人第三套房屋之买卖，属于《北京市关于遏制房价过快上涨通知》中暂停发放贷款之情形，该情形属于政策变化所导致的合同成立后客观情况的变化，是张先生在订立存量房屋买卖合同时所无法预见的重大变化，若要求继续履行合同对其明显不公平。故张先生请求法院解除合同，于法有据。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故张先生要求宋女士返还其交付的定金万元，具有事实和法律依据，应予以支持。

　　同时，法官还提醒群众，合同履行方式是合同重要内容，若房屋买卖合同签订后政策发生变化而导致合同履行方式无法实现的或实现对一方当事人明显不公平的，属于合同情势变更，一方可以要求法院依法解除合同，合同义务已履行部分并可恢复的，当事人可要求恢复原状。

　　最后，法院根据合同情势变更原则依法判决解除张先生与宋女士之间的存量房屋买卖合同，宋女士返还张先生已支付的定金。

　　本案的最终判决，给近期国十条、京十二条、三部委规定等政策出台后，困扰商品房、二手房买卖双方的一个难题作出了最终的解决方式，即买主可以主张退房，并收回全部的已付款而且不需要承担违约责任。

　　律师认为，有以下三个问题需要在本案判决作出后予以特别的说明，特别是针对本案可能引发的商品房退房潮的出现而提出律师的建议。

　　一、本案判决将给房地产市场中类似案件带来那些重大影响

　　本案的判决无疑具有重大标杆意义，在今年国十条、京十二条以及三部委进一步明确“认房又认贷”的政策后，大量的在政策出台前签订的商品房、二手房买卖合同如何继续履行成为了悬念。特别是新政重点调控的投资性购房群体，如外地人在京购房、二套房、三套房等。根据我国法律，依法生效的合同应当严格按照合同履行，但是如果出现法定事由或者当事人协商一致的可以变更或者解除。因此在一系列房产新政出台后，以什么法定事由解除这些购房合同也成了关注的焦点。2009年刚颁布的《合同法解释二》第二十六条明确规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。这就第一次将情势变更原则引入了我国法律。与其他退房理由相比，情势变更原则的适用范围更广，而且法律依据的法律效力更强。无论是从开发商手里购买新房、期房等商品房还是购买存量房(二手房)，如果在房屋买卖合同签订后，出现“国十条”、“京十二条”这样将导致合同履行发生明显不公或者无法履行的的法律变更、政策变动，无疑都可以依此来获得合理的解决。由于情势变更对于合同解除后当事人的保护更为有利，因此在《合同法解释(二)》出台后短短半年时间，我国法院就受理了大量的情事变更解除或者变更合同的案件。而笔者作为律师，也曾在去年代理了一起由于国家政策变动导致的买卖合同无法继续履行而解除合同的案件，北京地方法院判决该合同解除并互不承担违约责任。对于“国十条”、“京十二条”政策下现房、期房、二手房买卖合同是否能依据情势变更原则变更或解除无疑具有很强的参考价值。

　　毫无疑问的是，海淀区法院就是应用了这个情势变更原则作出了解除合同的判决。但是，按照北京市高级法院的文件，适用本原则是需要报高级法院核准的。如果法院作出判决，应当可以认为这个判决的法律依据得到了北京市高级法院的认可，应当说，今后的类似案件也将援用这个法律依据得到解除。这无疑是具有对房屋买卖双方都是具有重大影响的，无疑是陷入目前大量新政出台后陷入买房尴尬境地的买房人的绝对利好消息。反之也将给二手房房主，特别是商品房开发商代来退房量锐增的可能。

　　二、本判决出台前此类案件大都以什么方式结案

　　由于情势变更原则2009年刚刚确立，因此此前，法院采取调解或者驳回原告诉讼请求的方式来解决这类案件。或者依据民法的公平原则来作出判决，但是在法律界，这类判决一直存在争议，情势变更原则的最终确立无疑弥补了这个立法的空白。