广州房产律师

    　　随着国家税务总局下发的“108号文”的出台，个人房产转让所得已经被正式列入“财产转让所得”项目，20%的税率也让众多投资者和买房人的理财神经被深深触动。在房地产政策层面发生了众多变化的今天，作为普通置业者，如何在新政之下进行选择已经渐渐成为焦点。

持有还是抛售

　　受“108号文”影响最大的莫过于二手房市场，由于担心出售房屋的收益将会大打折扣，不少业主在考虑将 自己的房子“转售为租”。但根据记者的采访和实例计算，“转售为租”并不一定获得更好的收益。

　　刘女士2003年以每平方米5500元的价格购入一套上海万里城（巴黎之春第二期）100平方米的商品房，总价为55万元，首付15万元，银行贷款40万元，年限为20年。前一阵刘女士刚以每平方米8000元的价格出售此房，挂牌后不久就遇上了新政出台。

　　根据税收征收规定，个人所得税＝（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%，刘女士如果售出这套80万元的房子，需要缴纳的个税为 (800000-558420-44400-41425.0255)×20%＝31150.9949元（注：房屋原值=原房价+印花税+契税+产权证印花；合理费用=住房贷款利息+手续费+公证费；住房贷款利息以最新的房贷利率计算，计算三年的住房贷款利息。根据“商品房及其他住房装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%”的规定，案例中合理费用假设为原值的10%）。

　　因此，刘女士所要缴纳的税费总额为营业税+印花税+个税=44400+400+31150.9949=75950.9949元。

　　该房现在出售的话，实际收入为转让收入－首付－应缴税收－三年房贷利息（800000-150000-75950.9949－41100.0255=532948.9796元）。

　　如果刘女士“转售为租”三年后出售此房，届时因购房已超过5年，因此不用缴纳营业税和个人所得税。根据业内人士分析，今后房价会趋于平稳，不会大跌或大涨，因此，我们姑且把三年后的转让价仍定为80万元，每个月的房租收入为2000元。