广州房产律师

        一手房价持续高企，令不少年轻白领望尘不及，退而求其次选择二手房，却又遭遇户口陷阱。因前业主赖着不肯迁出户口，广州女白领小美近日咨询公安后，诉诸法院希望通过判决强制执行。

　　据了解，省外一些地区已有专设的集体户托管制度，防止二手房卖家赖户口。而广州公安机关管理户籍登记仍以当事人自愿为原则，在没有经过司法确认的情况下，不能强制迁出或注销户口。

前业主收了钱

户口不肯迁

　　2011年1月，广州女白领小美第一次置业，委托市内一家规模较大的中介公司，通过按揭贷款的方式，买下了海珠区某小区一套二手房。按照三方合同约定，原业主李某应在交易过户完成后10天内迁出户口。

　　但小美没有意识到户口问题，3月下旬就在按揭公司陪同下，到海珠区房管局办理了过户手续。结果，交易过户完成后，两个原业主就不肯迁出户口了，小美大呼上当。

　　前业主李某说，他们在广州只有一套房子，现在他把房子卖了，已经没有地方可以让他们迁户口，而且他们不愿意迁回老家。小美提出可以暂时迁到亲戚朋友家，但李某则称没有亲戚朋友。

　　遇到问题后，小美才开始留意网上信息，发现很多人遇到了类似问题，而且也不知道应该找什么单位办理户口问题。“我先去问了户口所在的派出所，派出所说现在是各区公安分局的办证中心负责管理户籍。”于是，小美来到海珠区公安分局综合办证中心，工作人员却表示，他们没有权力强制任何人迁出户口，只能当事人自愿迁出。

　　尽管如此，该工作人员告诉小美，还是可以将自己的户口迁入的，不过那就成了“一房两户”。但这个“一房两户”有点悬，小美说，“我迁进去的时候要给办证中心写一份类似保证书之类的声明，意思是如果这个房子因户籍问题产生什么纠纷，都是我自己负责”。

　　挂在自己家而又没有任何关联的人，万一对方拿着这个户口做了违反法律的事情，“追查下来岂不是追到我的房子？”小美还担心，“以后如果想转手，人家听说了还有户口，也肯定不买了”。

　　强迁“空挂户”

法院不立案

　　随后，气愤的小美以房屋被他人户口非法挂靠为由，请求法院判令强制迁出李某的户口。但立案大厅的工作人员告知，户籍管理不属于法院受案范围，若坚持按此事由起诉，法院将无法立案或驳回起诉。

　　记者从广州中院了解到，单纯以户口管理为由起诉，要求法院强制将对方户口注销或迁出的案件，法院均不予立案。在少数二手房买卖合同纠纷中，当事人提出多项请求，其中也涉及到迁户口的请求，但此类请求也会被法院驳回。

　　记者在一份市中院终审的判决书中看到，法院驳回的理由是：“户籍管理属于公安机关的职权范围，关于户口簿的使用纠纷，应当由有关行政部门处理，不属人民法院的受案范围。”

以违约起诉索赔

7万违约金

　　在咨询过律师后，小美以前业主违反合同约定不迁出户口，造成其买房后未能尽早迁入户口，侵犯其合法权益为由，到法院提起诉讼，要求法院判决对方支付违约金。

　　购房协议书上约定，原业主未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款的0.05%向小美支付违约金(即每天560元），从约定迁户口日至立案当天，违约金共计应为85600元。小美同时请求法院判令前业主继续履行合同的未完成义务。

　　目前，海珠区法院已经受理此案，并将择日开庭审理。

律师说法

　　持判决书令公安强制执行

　　广东君和政通律师事务所张智斌律师指出，户籍登记关系到学位、社保、医疗保险、社会分红等诸多问题。不少市民遇到“赖户口”，没有重视，或者意识到了问题但也无计可施，只好“默然”选择到办证中心将前业主“挂空户”。

　　据了解，公安系统可以对“空挂户”进行备案，但凡经过电脑记录进行操作的涉户口事项，尚能将“空挂户”排除在外。然而，其他不需要经过电脑记录进行的事项，难免出现“脱管”漏洞。如领取亚运补贴，一般直接持户口簿前去领取，相同户籍地址则只能领取一次，如此或造成真正的业主领取不到补贴。

　　房产有人“挂空户”还会受到信息骚扰，如法院送达开庭传票等法律文书，首先看的就是户口登记的地址。张律师同时表示，目前最有效的办法是通过诉讼，一旦法院判决前业主构成违约，就可以持判决书要求公安机关强制执行。

他山之石

　　合肥赖户口将被“托管”

　　安徽省合肥市房地产管理局发布《关于加强房屋登记过程中户籍管理工作的通知》，从2011年1月1日起正式实施，该《通知》对买房子迁户口的问题进行了解读。

　　如果自己只有一套房子，而且还要将它卖掉，那户口应该放在哪里呢？按照《通知》要求，户口要转入派出所专设的集体户托管，等到有合法固定住所后，再将户籍迁出。

　　不少市民是为了买学区房落户才出手的，但是遇到前房主不愿意将户口迁出，怎么办？新规定表示，在将房屋出售之前，原房主必须确认该房屋没有任何户口挂靠，才能将该套房屋顺利出手。

　　如果已经办理存量房屋转移登记手续的，那房屋原来的房主应当在3个月内到转让房屋所在地派出所办理户籍迁移手续，逾期不办理当“老赖”的，由当地派出所设置集体户接手管理。