广州房产律师

 
　　近日传闻《消费者权益保护法》要“大修”，新消法的修改将会对三类商品交易引入消费“冷静期”制度，其中包括网上交易、先付款后签合同的交易，以及购买房屋、汽车等大额消费行为。

　　我们认为，消费冷静期并不直接等同于无原因退货的后悔权，否则，就可能曲解了冷静期的法理初衷。尤其是房屋不仅作为消费品，还带有投资品性质，对冷静期的适用，不能完全排除投资协议的契约约束性，在什么样的情况下适用冷静期，期限多长，需要考虑消费公平和投资契约履约的双重因素。

　　就契约精神而言，契约正义与履约守约同属于其内涵。全球较通行的消费冷静期立法，主要是为了防止欺骗、高压等销售行为对消费者的伤害，对远程销售、直销销售等领域约束比较严格。而适用于广泛商品领域的冷静期制度，则一般时间很短，比如收到商品后的3天到7天内，商家必须无条件退货并足额退还货款。在美国，最早的消费冷静期就始于对直销企业销售行为的限制，因为直销企业的销售往往发生在信息不对称的情况下，没有中间人的介入，消费者容易受到销售人员诱导而非理性消费。在欧盟，消费者政策规定对于通过媒体、邮购等达成的销售协议，消费者可以在收到货品后7天以上的时间，无条件退货，不承担违约责任，商家则要在30天内退款。远程销售中比现场销售中更容易出现的虚假信息，由此受到了约束。

　　在国内的《合同法》中，对于重大误解、显失公平和欺诈、胁迫情况下签订的合同，在一年内是可以撤销，而以消费者保护为目的冷静期，则期限很短，让很多消费额不能够抵偿诉讼费用的不公平合同得以解除。在当前的中国，对直销、网购等商品销售领域引入国外的冷静期制度，无疑是十分必要的。不过，在房屋这一兼具消费品和投资品性质的商品领域，对它设置的冷静期制度，无论期限长短，如果不加以条件限制，处境可能都会十分尴尬。

　　诚然，由于房地产市场的特殊因素（卖方市场），消费者处于弱势地位，当前购房消费者和开发商之间的矛盾，是主要的消费纠纷种类之一。比如，一些开发商具有开发小区的大产权，但售楼后以各种名目拖延给购房者办理房产证的时间，有些开发商会在合同中设置种种不平等条款或者模糊条款，交楼后房屋出现的问题以没有合同约定为借口逃避责任，还有开发商变更小区规划、以公共用地转作商用或开发新楼房等等。在房屋销售环节引入冷静期，诚然是一个动机良好的提议，能够对地产开发商如实提供房屋和住宅区信息形成一定约束，但它面临的最大难题是，住房销售后，从消费者入住、到发现种种问题，往往需要一定的时间，开发商向消费者交楼后，3—7天的一般性冷静期保护，是否能够真正保护消费者，存在很大的疑问。

　　而如果延长冷静期到1个月甚至更长，同样是投资品市场的房地产市场，因为价格浮动而带来的无责任毁约行为，就可能会导致市场的混乱，违背所有投资市场要遵守的履约规范。房地产市场的价格变化，以及许多房产购买本身就属于多变的投资行为，决定了在这一商品市场使用冷静期时，同样需要增加维护契约精神的条件。如果不存在房屋销售信息与实际产品不相符的一般性不公平契约的情况，冷静期的适用则需要慎之又慎，尤其是较长的冷静期，如果不附带条件，可以允许全部信息都公平知晓情况下的毁约行为，消费者保护立法的修改今后必然会遭到反扑。

　　在2008年，由于房价下跌，在高房价期间购买了住房的消费者或者投资者，以房地产商在以更低价格出售商品房为理由要求退房，就是典型的无视契约规则和法律约束的行为。如果购房者在低价格时，可以毫无责任的撕毁高价期间的购买协议，房地产商是不是也可以在高价期间，可以毫无责任的撕毁低价时期的售房协议？自住型的消费者在价格波动时，由于有居住需求，一般不会要求退房，但投资型的投资客则需要在价差中获取利润，那么，住房交易冷静期无条件毁约的设置，如果不能够进行合理规范，不排除会成为投资客和房地产商操纵市场价格的工具。

　　当前，国内的房屋销售普遍使用的是先付定金、后签合同的制度，而交楼后出现的种种纠纷中，消费者面临的最大困境，是对于房屋质量、任意修改规划、开发商指定黑物管等方面的投诉，难获处理。如果冷静期无责任退房是一个保护消费者的立法项目，既要它发挥消费保护作用，同时又不能够干涉地产投资市场的契约规则，那么在《合同法》、《产品质量法》等等的宽泛规定之外，《消费者保护法》对于房地产消费开设冷静期，可以通过细则详细列明种种开发商的不法行为，作为可以使用冷静期的条件，可能是最好的选择。不忘保护公平契约，保护有社会责任感的房地产企业的正常经营，让他们有良好的环境提供优质的商品房，其实也是对消费者的保护。