广州房产律师

　　【案件背景】

　　近年来，随着房地产市场的火热，利用军队的土地进行房地产建设然后出售给地方居民的现象时有发生，因部队人员出售军产房使用权而引发的诉讼也越来越多，这类军产房纠纷应该如何适用法律，如何认定合同的效力，不但在律师之间存在争议，不同地区不同法院之间也有不同看法，军产房交易的有效性和安全性缺乏有效的法律保障。

    本文拟从实战的角度结合本律师对此类案件的理解和体会，为大家介绍一下军产房纠纷案件的法律适用、房屋买卖合同的效力认定以及军产房交易中存在的风险，希望能对大家有所帮助。

　　【案情简介】

　　张先生和李先生系部队的同事，该部队于2000年建设了部队内部的经济适用房，房屋的性质属于军产。2001年，李先生购买了该处经济适用房中的一套约100平米的房子，随后加价5万卖给张先生，双方签订了书面房屋买卖协议，约定待该房具备办理产权过户条件时，李先生协助张先生办理产权过户手续。随后，张先生按约定支付了全部购房款20万元，李先生也于2002年底搬家将该房交付张先生，张先生一直入住至今。

　　2009年，该处军产房交与地方管理并办理了房屋产权证。张先生得知此事后立即找到李先生要求李先生尽快为自己办理产权过户手续，可是李先生却以种种理由拒绝过户并要求解除房屋买卖合同，张先生无奈诉至法院要求确认双方签订的房屋卖卖合同合法有效，判令被告立即为原告办理房屋所有权转移登记。

　本案法庭辩论的主要焦点是，交易双方签订的军产房买卖合同的效力。

　　【法庭辩论】

　　庭审中，李先生的律师提出三个抗辩理由：(1)被告的妻子至今不知卖房一事;(2)房屋交易的价格过低显失公平;(3)该房属军产房，被告无权处分。因此房屋买卖合同应属无效，原告的诉讼请求不能成立。

　　针对对方的无理抗辩，本律师进行了驳斥：

    首先，原告已履行全部付款义务，被告于2002年搬家与原告交接，原告入住该房已达8年，且双方在同一单位工作，被告在收到原告给付的20万元巨款后不可能不对妻子说明款项的来源，等等。以上事实足以表明，被告之妻至少在2002年搬家交房之时即以知道此事，否则不合常理。

    其次，被告并无任何证据证明涉案房产的交易价格明显低于当时的市场价格。相反，以该房100平方的面积，交易价格为20万元，即每平方的价格是2000元，该价格与交易当时的市场价格大致相当。因此，被告以显失公平作为合同无效的理由也不能成立。

    再次，根据我国合同法第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，即使被告在签订房屋买卖合同之时不完全享有该房产的处分权，但是被告在2003年10月便已向部队交纳了全部购房款，并于2009年7月领取了产权证书，取得了该房的所有权，因此依据合同法的规定，涉案房屋买卖合同应为合法有效。

    综上，本律师认为，无论从合同法和民法的角度而言，还是从诚实信用、维护交易安全的角度出发，我们都应该对自由交易予以保护和肯定。原告已经依约定履行完其全部合同义务并已实际入住，被告在领取产权证后无理拒绝为原告办理产权过户已经构成严重违约，法院应当对此种恶意违约行为予以惩戒，维护交易自由、保护交易安全。

　　【法院判决】

　　本案因涉及军产房的交易问题，法官在审理时比较慎重，在6个多月的时间里开庭3次。经过3次飞沙走石的法庭辩论，最终法院判决我方胜诉，判令被告李先生立即履行合同义务协助原告办理产权过户手续。

　　【解读】

　　关于本案房屋买卖合同效力的认定，军产房纠纷的法律适用问题是解决此类案件的焦点和难点。原因是，有关军产房的相关法规主要是由中央军委或其总后勤部规定的，如：《中国人民解放军房地产管理条例》、《军队房地产开发管理暂行规定》、《军队现有住房出售管理办法》等规范性文件。

    这些规范性文件依据《立法法》的规定，属于军事法规和军事规章，只能在武装力量内部实施。因此在审理军产房买卖合同纠纷案件中如何适用这些军事法规和军事规章，以及当这些军事法规和军事规章与民法、合同法发生法律冲突时如何处理，在审判实践中是一个有争议的问题。

　　首先，按军事法规和军事规章的相关规定审查本案房屋买卖合同的效力。

　　《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第八条的规定：军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部;《中国人民解放军房地产管理条例》第十条规定：不论数量多少，凡军队房地产同地方有偿转让的，房地产的转移变更由总后勤部审批;《军队房地产开发管理暂行条例》第十五条的规定：利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批。

    《军队现有住房出售管理办法》第四条规定：出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。综合上述军队房地产管理规定，军产房的产权单位是总后勤部，军队产权房屋向地方转让，必须取得总后勤部的审批，否则无权转让，合同无效。本案中，如果单以上述军事法规和军事规章的相关规定审查涉案房屋买卖合同的效力，结果肯定是房产转让未经总后勤部审批，合同无效。

　　其次，从《中华人民共和国合同法》的角度审查本案房屋买卖合同的效力。

　　依据合同法，若使合同无效，则必须符合合同法第52条规定的五种情形，而本案案情显然不符合该条规定的五种情形，因此依据合同法第52条不能认定涉案房屋买卖合同为无效合同。

　　分析到这里，矛盾就出来了，不同的法律依据竟然会得出不同的法律后果，如果适用军事法规、军事规章审理本案，涉案合同当然无效;如果适用合同法审理本案，涉案合同不为无效。虽说军事法规和军事规章依法只能在武装力量内部实施，不具有对外的法律效力，但是基于中国的国情，法官也不能轻易否定军事法规和军事规章在涉军类民商事案件中的适用。因此，审理军产房纠纷案件的法官们左右为难也就不难理解了。

　　那么，在现有的法律框架下，是不是这个两难问题就无法解决了?

    本律师认为，目前在有权机关未明确军产房交易纠纷的法律适用与合同效力问题之前，解决这个难题可适用合同法第51条关于无权处分的规定，即“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。

    具体到本案中，李先生和张先生在签订房屋买卖合同时，该房尚未交与地方管理并办理产权证，因此该房当时属于军产，李先生的卖房行为属于无权处分。

    事后，如果该处分行为经过总后勤部审批同意，则视为权利人的追认，合同有效;或虽未经总后勤部审批同意，但李先生在争议起诉到法院前取得该房产权证，则视为无处分权人订立合同后取得处分权，合同亦为有效;如果处分后既没有经过总后勤部审批同意，李先生又没有在争议起诉到法院前取得该房产权证，则涉案房屋买卖合同应当认定为无效合同。审理本案的法官正是采纳了本律师的上述观点判决涉案合同有效的。

　　【律师提示】

　　虽然军产房具有房价低、没有交易税费等优势，但是其购买风险也是显而易见的。

　　1、无证风险。因军产房通常为解决军籍人员的住房所建，地方人员购买后一般无法办理我们通常意义上的产权证。从法律角度而言，房产无证就无法保护购房者的合法权益，涉及落户以及孩子上学等问题，可能也会面临困难。

　　2、违约风险。因军产房的交易价格往往比其他房产的市场价格低，在面临房地产价值不断上涨的情况下，原军产房主出现心理失衡、毁约收房的情况不时发生，因此购房者面临卷入法院诉讼的风险。

　　3、法律风险。(1)因目前尚无有权机关针对军产房交易纠纷的法律适用与合同效力问题做出明确规定，因此一旦产生军产房交易纠纷，购房者可能面临无法可依、维权困难的法律窘境。(2)军产房买卖双方发生纠纷后，地方法院可能不予受