广州房产律师

　　原因是楼市降入冰点 房地产相关收入快速下滑财政吃不消了

　　据报道，海口市拟停止执行楼市“限购令”，这在已经出台限购政策的城市中是第一个。让海口不得不废弃“限购令”的原因是，房地产相关收入的快速下滑。

    4月20日，海口市长冀文林在海口市政府第75次常务会议上说，要“充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则”。

　　海口市地税局数据显示，今年一季度，海口市土地使用税、城市维护建设税、土地增值税收入同比下降。3月份，建筑业营业税收入4425万元，同比下降33.1%;房地产业营业税收入5937万元，同比下降67.9%;一季度土地增值税收入14090万元，同比下降32.9%。

　　据经济观察网记者了解，2010年，房地产业在海口财政收入中占比超过四分之一，增收额占比接近二分之一。3月份，海口商品住房销售套数仅为302套，同比下降90%。不过，海口房屋成交价仍保持原来水平，甚至有小幅上涨。

　　2月28 日，海口“限购令”的出台，对居民家庭购房特别是外省市居民家庭购房进行了严厉限制。这项限购令要求， 严禁本地居民在本地购买第三套及以上住房， 分情况限制居民家庭在本地购买第二套住房，无法提供纳税或者社保证明非本地户籍居民家庭，暂停向其售房。据了解，海口60%的房产购买者为岛外人士。

　　专家称限购无法解决房价问题

　　2011年后房价的走势，基本取决于调控决心，但限购、限贷政策无法从根本上医治房地产顽疾，根本解决还有赖于城市、人口、税收、收入等结构方面的调整。

　　“双轨制”格局基本确定

　　首都创业集团副董事长、总经理刘晓光认为，目前北京、上海等地楼盘销量已经下降了50%左右，周边地区价格也开始下降，此轮地产调控已初见成效，房地产行业双轨制格局已经基本奠定，预计到今年8月份，效果将更加明显。具体到北京而言，刘晓光认为，北京四环以内房价很难下降，而诸如南五环与东五环以外的部分地段，在严厉调控政策的作用下，预计8月份前后最大将有15%的降幅。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹认为，这一轮调控是史上最严厉的，此前主要从土地、货币政策、按揭贷款成数等方面去调控，今年开始则是限价、限购，因此2011年将成为一个分水岭。

　　潘石屹认为，去年全中国房地产销售额为5.25万亿元，其中土地出让收入为2.9万亿元，地方政府对土地财政的依赖是房地产市场扭曲的根本原因。房地产行业平稳发展，最根本的就是要让地方政府对土地财政的依赖性降低。

　　限购无法根治顽疾

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮认为，中国刚刚走过了住房脱困期，大多数老百姓仅仅解决了有房子住的问题，但现有住房还需要改善，中国住房市场还处于“绝对短缺”阶段。

　　“160多个城市的人都跑到北京、上海、广州、深圳四个城市买房子，再限购也无法解决房价问题。限购、限贷无法解决中国的房地产问题，要真正解决房地产问题，政府需要从四个方面进行调整。”陈淮说。

　　首先，调整城市结构。中国需要大中小城市协调发展。目前中国沿海特大城市人口占全部人口比重是两成，二三线城市占两成，中小城市占一成，农村占五成，2:2:1:5的城市人口结构应该变成2:4:2:2。

　　第二，土地制度调整。根据今年国民经济统计公报，2011年异地就业人数为1.56亿。其中，相当一部分人拥有宅基地，因此宅基地置换已经到了非解决不可的地步。

　　第三，调整中央和地方税负关系。这个问题可以通过市政债和不动产税的方式加以解决。最后，调整收入分配结构。

　　陈淮认为，这四个方面的调整没有一条可以靠限购解决，但缺了任何一条都无法解决北京、上海、广州、深圳房价过高的问题。