广州房产律师

 　　核心内容：二手房经纪机构为委托人提供房地产交易等事务的劳务而与委托人订立的协议，本质是以提供服务为主的劳务合同。

 　　作为《合同法》调整范围内的分类合同，其属于双务合同、有偿合同，且一般为书面合同。二手房经纪活动包含二手房委托代理合同与二手房居间合同两类基本的形式，所谓二手房委托代理合同是指二手房经纪机构接受委托人的委托，在委托权限内以委托人的名义实施二手房交易行为，委托人承担责任并支付报酬的合同。

 　　委托合同中经纪人义务为：按照指示处理事务、亲自处理事务、向委托人报告处理事务情况及向委托人交付收益或所得；委托人的义务为：承担后果、承担处理事务的费用、支付报酬及承担损失赔偿责任。

 　　二手房居间合同是指二手房经纪机构向委托人报告订立二手房交易合同的机会或者提供订立交易合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

 　　居间合同中经纪人义务为：如实报告、尽力提供居间服务、保守秘密；委托人的义务为：支付报酬及必要费用等。由此产生的问题是，与居间、委托相类似的行纪合同或包销合同是否应包含在二手房经纪合同之中。

 　　《合同法》中虽规定行纪人为委托人从事贸易活动，与委托合同具有一定相似性，但行纪主体对外以自身名义可直接享有合同权利义务，无需披露委托人的真实身份，故其性质超出了委托合同与居间合同的范畴，如将其列为二手房经纪合同，无疑认可了经纪机构可自行交易，与经纪行业的特征相悖。

 　　而二手房包销合同决定了包销机构可将销售人的二手房购入或在承销期结束后将未售出的房屋自行购入，由此产生的后果是使二手房的卖家不存在任何交易风险，而将风险全部转移至包销机构，亦与经纪行为系提供服务的特点不符，故上述二类合同在当前不应纳入二手房经纪合同范畴。